聊一聊REITs

今天，市场最关注的事情，莫过于9只REITs基金上市。

之前REITs基金发行的时候，我只简单说过一句，这是因为，这类产品，对于个人投资者来说，发行并不是太重要，真正重要的是上市之后的交易。

REITs的全称是，不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。

简单来说，REITs就是大家集资合伙买房或者建高速公路、仓库等不动产，资产划分为若干份，每个人的投入金额与持有的份额相对应，份额将来可以上市交易。

对于REITs，大家最关心的应该就是它的收益与风险。

从国际经验看，REITs产品的收益率，一般比当地十年期国债利率高3%-4%左右。目前，中国的十年期国债收益率是3.147%，因此，国内REITs产品的预期收益率在6%至7%之间，如果折价买入的话，预期收益率会更高。

至于风险，因为REITs产品的负债率比较高，所以遇到重大危机事件时，REITs产品的下跌幅度，通常比股票更高，比如说2008年金融危机和2020年新冠疫情爆发时，美国REITs指数的跌幅，比标普500都要大。

因为这九只REITs的封闭期都在20年以上，之前申购的投资者，在到期之前没办法按照净值赎回，只能转到场内卖掉，因此，虽然短期来说，这九只REITs的涨跌难以预测，但长期来说，它们必然会有深度的折价。

我个人未来会继续保持对这九只产品的关注，但只有等到有深度折价时，才会考虑参与，具体到时候再说。