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关于地产企业未来的一些思考

作者:安迪的信念日期:2021-04-30 16:22:11点击:84

我20年之后,已经放弃了对民企地产的投资,这一年半一直持有地产股,虽然行业整体走势不佳,但我依然获得了不菲的收益。今天把我这一年半的一些思考记录下来,以待过些年验证这两年的逻辑。


鉴于地产行业的高杠杆属性,绑架了整个金融系统。现在政府为了拆弹,大方向是给房地产企业降杠杆,所以出台了三道红线以及控制银行的地产企业贷款比例这些政策。


在这个降杠杆的过程中,为什么民企最受伤?因为大量民企为了弯道超车实现跨越式发展,给自己加上了很高的杠杆,这对金融稳定形成很大的威胁。所以在地产行业降杠杆的过程中,激进的民企肯定要为此付出代价,不是政府故意整你们,是民企老板野心太大了,就像是华夏幸福,干成了,是老板自己的功劳,完蛋了,波及到金融系统稳定性,最后还得政府来擦屁股。其实,对于像是龙湖这种稳健发展的民企,贷款利率还是很低的。


在这个降杠杆的过程中,我们一定要尽量规避那些高有息负债高融资利率的民企,即便他们很低估,也得躲着点。他们后续为了降杠杆,必然减少拿地力度,发展速度必然降下来,甚至倒退。而这个过程中,低杠杆的比如万科、保利将会迎来弯道超车的机会,一方面,他们可以再加杠杆,另一方面,随着激进的民企拿地减弱,招拍挂市场上的土地竞争就没以前那么激烈,保利、万科反而能拿到相对便宜的土地,进而毛利触底回升。


综上,当前是投资国有地产企业的大好时机,整个地产行业的供给侧改革完成之后,龙头地产企业的估值将会回归到10倍,甚至15倍的合理估值。