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学会投Reits 房地产信托基金

作者:chris_jiang2002日期:2021-02-25 15:28:33点击:526

从今天起我是上海闵行七宝万科广场的二房东,但我没有27亿,因为领展房地产基金买下了这个物业的一半股权。


领展,原称领汇,就是这么一个收租佬。手上拥有大量香港商场、菜市场、停车位、写字楼,人称和港人生活息息相关。除了香港大部分街市档口是它的,这十年来他们也一直在买大陆的物业,完了以后每年派息给我们这些基金持有人。之前提到的$越秀房产信托基金(00405)$ 和此业务模式完全一样。


房地产信托基金不会去开发地产,没有资本投入的风险,没有利息升高风险,没有资金流动性风险,没有销售房子的风险,没有库存烂尾等等各种风险。房地产信托基金会寻找合适的现成物业,租金回报率超过5%,买进来收租。对于我们来说,这是变相投资房子收租,但交由资本雄厚的专业公司代手。倘若我们急需用钱,脱手基金只在一秒钟时间,不会像卖房子变现难,交易成本高。我们可以将信托基金作为投资商用地产的替代品,所需的资金也小得多。


这两个房地产信托基金是香港和广州最大两家,每年派息分别为3.5%和5.5%。往往我放了一些资金在这种品种不会去经常看它,其中的领汇从18港元涨到90港元,反映货币过剩和其业务的吸引力。但稳健如斯的品种也遇到灾祸,2020年新冠重创了这个行业。现在恢复期来了,基金价格逐渐在涨,修补过去的跌幅,基金持有人面临涨幅和即将派息的双收货。


向往后的十年看这类基金会有怎样的风险?美国过去三年关闭了几千个商场、不少是类似于西尔斯百货和郊区的大购物广场,无他,数量过多耳。风险放在中国看,一个是数量多了就会过剩,我们可以在一些小城市看到这种情况出现。但是上海同样的区域开了个Costco,人气大家已看到,说明向中国人口流向的集中地仍然有机会。二个风险是人口下降,中国的人口和日韩一样剧降,但东京圈人口一直在增长,那么信托基金仍然可以向人口增加的地区发展,主要是长三角和珠三角。信托基金作为专业公司有足够的评估能力;三个风险是电商是否完全取代这种购物广场和写字楼,显然不能全部替代,否则阿里巴巴不会买下一千亿收入的大润发。投资者也可以搞平衡,同时押注阿里京东的股票。


这种Reits公司的业务是直观的可感受的。七宝广场才开业,出租率低,然后逐渐升高,信托基金会逐渐增加租金收入。我不曾去过已经城市扩张到七宝镇的上海,并不吃惊,我在上海常驻时地铁最后一站是莘庄,那时候已经是远得很的地方。只能说上海真好,旧貌新颜,都挂念常常